Suelo urbanizable sectorizado en La Chullera, junto a Sotogrande, con capacidad para 147 viviendas y uso hotelero

Mi criterio

58.243 m² de suelo en los sectores 003-TG y 004-TG del PGOU de San Roque, con 30.604 m²t de edificabilidad total, capacidad para 147 viviendas (103 libres + 44 VPO) y una parcela terciaria en primera línea de playa, en Torreguadiaro, junto a Sotogrande. Lo que distingue a esta operación es la combinación de escala, ubicación y edificabilidad ya cuantificada. El suelo se asienta sobre el antiguo trazado de la N-340 y la autopista AP-7, con la A-7 cruzando la finca y el bypass de Torreguadiaro dando acceso a ambos lados del sector. La edificabilidad total es de 30.603,62 m²t, repartida entre siete parcelas residenciales (libre mercado), una parcela de viviendas protegidas (VPO, precio regulado por la Junta de Andalucía) y una parcela terciaria de 10.584,63 m²t en primera línea de playa — susceptible de uso hotelero, aparthotel o venta como solar. El precio de salida son 12.500.000 €, que se traduce en 215 €/m² de suelo y 409 €/m²t edificable, referencias razonables para una promoción de esta escala en una zona costera consolidada. La parcela TER-01, por su situación, es la pieza más sensible del conjunto y la que más valor aporta al activo completo. El sector completo, dentro del PGOU de San Roque (aprobado el 25 de julio de 2000 y adaptado a la LOUA el 7 de mayo de 2009), permite un máximo de 281 viviendas; las 8 parcelas en venta representan 147 de ellas, es decir, algo más de la mitad del techo edificatorio del sector. La conexión con Sotogrande —la referencia residencial y deportiva del Campo de Gibraltar— y el acceso directo desde la AP-7 hacen de este suelo un activo con muy buen encaje para promotoras grandes o fondos con vocación residencial y turística en el arco Sotogrande-Estepona.